Les syndicats de copropriété doivent constituer un fonds de prévoyance servant à payer des travaux majeurs. Or, bien souvent, ce fonds est insuffisant.
En vertu du Code civil du Québec, les syndicats de copropriété doivent verser au moins 5 % des charges communes (frais de condo) dans un fonds de prévoyance servant à payer des travaux majeurs, comme la réfection de la toiture. Par exemple, si les charges communes sont de 100 $ par mois par logement, au moins 5 $ de ce montant doivent y être versés. Or, plusieurs syndicats veulent conserver les frais de condo au plus bas et se contentent de verser le minimum prescrit dans le fonds de prévoyance, alors qu’une contribution plus importante serait nécessaire au bon maintien du bâtiment.
En vertu du Code civil du Québec, les syndicats de copropriété doivent verser au moins 5 % des charges communes (frais de condo) dans un fonds de prévoyance servant à payer des travaux majeurs, comme la réfection de la toiture. Par exemple, si les charges communes sont de 100 $ par mois par logement, au moins 5 $ de ce montant doivent y être versés. Or, plusieurs syndicats veulent conserver les frais de condo au plus bas et se contentent de verser le minimum prescrit dans le fonds de prévoyance, alors qu’une contribution plus importante serait nécessaire au bon maintien du bâtiment.
« Votre historique de réclamation affecte le montant de vos primes. Voilà pourquoi il faut miser sur la prévention. »
Vincent Gaudreau, président du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec
Vincent Gaudreau, président du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec
Dans 80 à 90 % des copropriétés, les fonds de prévoyance seraient insuffisants, estime Raymond Chassé, conseiller principal à Alpha Risk Management, une firme de consultants en gestion du risque. «Les copropriétaires [dont le fonds n’est pas très garni] retardent souvent des travaux importants, observe Me Yves Joli-Cœur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Ils dépassent ainsi la limite de vie acceptable de composants comme la toiture, faute d’avoir les moyens d’entreprendre les travaux, ce qui entraîne des sinistres additionnels.» Si, autrefois, «les assureurs ne se préoccupaient pas de l’état des fonds avant d’émettre des polices, aujourd’hui, ils se montrent plus attentifs», relève Raymond Chassé.
Pour limiter les hausses de primes et de franchises d’assurance, les syndicats de copropriété devraient respecter un bon plan d’entretien de l’immeuble. «Votre historique de réclamation affecte le montant de vos primes, rappelle Vincent Gaudreau, président du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec (RCCAQ). Voilà pourquoi il faut miser sur la prévention. Les copropriétaires qui n’ont pas de réclamations à leur dossier ont des augmentations de primes moins élevées et des franchises plus basses que les autres.»
Les syndicats de copropriété ont donc tout intérêt à établir un carnet d’entretien de l’immeuble échelonné sur plusieurs années et prévoyant le remplacement des composants importants: toiture, portes et fenêtres, etc. Grâce à ce document, ils pourront ensuite déterminer le fonds de prévoyance nécessaire et l’alimenter en conséquence. Au besoin, ils peuvent consulter des professionnels qui offrent ces services, telles des firmes d’architectes, d’ingénieurs, de technologues professionnels et d’évaluateurs agréés. Le coût de cet exercice peut varier selon la taille du bâtiment, mais dans la plupart des cas, il faut prévoir au moins 2 000 $.
Certains syndicats prennent aussi des mesures pour prévenir les dégâts d’eau. Ils peuvent entre autres rendre obligatoire le remplacement des chauffe-eau tous les 10 ans, ou encore exiger que des appareils électroménagers comme les laveuses et les lave-vaisselle soient installés par des plombiers professionnels. «J’ai déjà vu un cas où une laveuse a causé pour 300 000 $ de dommages, relate Vincent Gaudreau. Elle était au 13e étage, et l’eau a coulé jusqu’au troisième. La facture monte vite quand il faut refaire les planchers de chaque logement!»
Pour limiter les hausses de primes et de franchises d’assurance, les syndicats de copropriété devraient respecter un bon plan d’entretien de l’immeuble. «Votre historique de réclamation affecte le montant de vos primes, rappelle Vincent Gaudreau, président du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec (RCCAQ). Voilà pourquoi il faut miser sur la prévention. Les copropriétaires qui n’ont pas de réclamations à leur dossier ont des augmentations de primes moins élevées et des franchises plus basses que les autres.»
Les syndicats de copropriété ont donc tout intérêt à établir un carnet d’entretien de l’immeuble échelonné sur plusieurs années et prévoyant le remplacement des composants importants: toiture, portes et fenêtres, etc. Grâce à ce document, ils pourront ensuite déterminer le fonds de prévoyance nécessaire et l’alimenter en conséquence. Au besoin, ils peuvent consulter des professionnels qui offrent ces services, telles des firmes d’architectes, d’ingénieurs, de technologues professionnels et d’évaluateurs agréés. Le coût de cet exercice peut varier selon la taille du bâtiment, mais dans la plupart des cas, il faut prévoir au moins 2 000 $.
Certains syndicats prennent aussi des mesures pour prévenir les dégâts d’eau. Ils peuvent entre autres rendre obligatoire le remplacement des chauffe-eau tous les 10 ans, ou encore exiger que des appareils électroménagers comme les laveuses et les lave-vaisselle soient installés par des plombiers professionnels. «J’ai déjà vu un cas où une laveuse a causé pour 300 000 $ de dommages, relate Vincent Gaudreau. Elle était au 13e étage, et l’eau a coulé jusqu’au troisième. La facture monte vite quand il faut refaire les planchers de chaque logement!»
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